[어려웠던 경제기사가 술술 읽힙니다] - 2부 경제상식 알아가기 - 4. 부동산

 

어려웠던 경제 기사가 술술 읽힙니다

‘경알못’ 직장인이던 저자가 시행착오를 겪으며 알게 된 ‘경제기사 독해법’을 이 책에서 아낌없이 공개하고 있다. 아무리 경제기사를 오래 읽고, 많이 읽어도 도대체 무슨 소리인지 모르겠다는 안타까운 경우가 없도록 하기 위해 저자는 세상에 없던 쉬운 경제기사 독법서를 쓰기로 마음먹었다. 기존의 경제기사 관련 책들이 평면적이고 재미없는 경제기사 비평서 또는 경제상식서였다면, 이 책은 개념과 원리부터 차근차근 하나씩 공부할 수 있는 자기 주도 학습서에 가깝다. 경제기사 입문은 이 책 한 권으로 끝낼 수 있도록 하는 것이 목표다. 재테크가 목적인 이들에게는 당연히 필독서이고, 재테크가 목적이 아닌 학생이나 취업준비생 혹은 경제의 기본을 다지고자 하는 이들에게도 큰 도움이 될 것이다. 이 책 한 권만 잘 독파하면 그간 어렵게 느꼈던 경제가 어느 순간 친근하게 다가오고, 왠지 어렵게 느껴지던 경제기사와 좋은 친구가 될 것이다. 이제 경제와 경제기사에 대한 생각을 제발 바꾸자. 우리가 먹고 숨 쉬고 살아가는 모든 것이 경제인데, 경제는 복잡하고 어렵다 보니 흔히들 몰라도 살 수 있다고 생각한다. 그러나 최근 미중 갈등, 일본의 화이트리스트 배제, 리세션(R) 공포, 미 연준의 통화정책 등을 접하면서 이를 읽고 해석해내지 못한다면 당신의 경제생활 점수는 빵점이나 다름이 없다. 경제기사를 꾸준히 보며 세상을 배우고 내 돈을 스스로 지킬 힘을 길러야 한다. 그런데 문제는 경제기사를 스스로 읽어내는 것이 만만치 않다는 것이다. 이 책은 쉽고 재미있게, 하지만 큰 맥락을 알아내면서 경제기사를 읽는 ‘경제기사 독해법’을 알려준다. 경제기사를 읽어내는 법을 모르면 10년 넘게 경제신문을 구독해도 아무 소용 없다. 꾸준하게 경제신문을 읽으면 무언가 인사이트를 얻고 무언가 해낼 수 있을 것이라 기대하겠지만 아무 일도 일어나지 않는 이유는 간단하다. 여러분은 단지 경제기사 읽는 법을 몰랐을 뿐이다. 이 책을 읽고 그간 생활 물가만 알던 평범한 생활인에서 이제 시야의 범위를 몇 백억, 몇 십조 단위의 나라 재정과 환율 변동까지 생각하는 수준으로 발전시켜보자.

저자

박지수

출판

메이트북스

출판일

2019.09.10

 

[들어가기에 앞서]

   본래 이 책을 1,2,3부로 나누어서 리뷰를 하고자 하였으나, 2부와 3부의 내용이 많아 부득이하게 나눠서 정리하기로 하였다. 먼저, 2부 경제상식 알아가기는 금리, 금융, 주식, 부동산, 무역과 환율을 주제로 나누어 살펴보겠다. 이번 지면에서는 지난 금리([어려웠던 경제기사가 술술 읽힙니다] - 2부 경제상식 알아가기 - 1. 금리 (tistory.com)), 금융([[어려웠던 경제기사가 술술 읽힙니다] - 2부 경제상식 알아가기 - 2. 금융 (tistory.com)), 주식([어려웠던 경제기사가 술술 읽힙니다] - 2부 경제상식 알아가기 - 3.주식 (tistory.com))에 이은 부동산에 대한 설명이다. 

 

0. 오늘의 키워드

• 부동산, 위치 고정성, 복제 불가성, 재생 가능성
• 단독주택, 공동주택
• 청약, 가점제, 추첨제
• 재건축, 재개발
• LTV, DTI, DSR, PIR
• 부동산 정책
• 리츠, 부동산 펀드
• 서브프라임모기지론

 

1. 내용 정리

2부. 경제상식 알아가기 - 부동산

[1] 부동산이 가지는 의미

• 부동산의 3대 특성
  
  1. 위치 고정성
     • 보통의 재화나 자본이 움직일 수 있는 데 비해 부동산은 고정자산이다. 수요가 많아도 더 만들어내거나, 잘 안 팔린다고 다른 지역으로 옮겨서 팔 수 없다. 그래서 "부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지" 라는 말이 있다.
     • 일반적으로 좋은 입지의 조건에는 양질의 일자리가 많은 곳 / 도심과 교통 연결이 좋은 곳 / 상권과 학군이 발달한 곳 / 자연환경이 좋은 곳 정도로 요약할 수 있다. 
  2. 복제 불가성
     • 토지는 유한하며 쓸만한 땅은 부족하다. 수십년간의 경제성장을 통해 매우 빠르게 도시화가 진행되어 오면서 도시를 중심으로 인구가 밀집하였고, 서울과 지방 거점 도시들은 가격이 지속적으로 상승했다. 
     • 이러한 도시화가 가져온 부동산투자는 어떠했는가? 예를 들어 강남의 입지 조건은 현재나 미래 모두 뛰어나다. 강남의 기능을 분리하기 위해 관련 시설을 옮기고 투자를 늘려도 강남 자체가 복제되는 것은 아니며, 강남 지분을 소유하고자 하는 욕구는 커져간다. 즉 공급이 없고 수요가 치솟는다면 시세차익을 노리는 투기가 만연할 수 밖에 없고, 결국 투기의 악순환이 일어나게 된다. 
  3. 재생 가능성 
     
     • 그러나 부동산은 무한히 반복해 재생할 수 있다. 건물은 낡을 수 있으나 땅은 마모되거나 사라지지 않으며, 오히려 주변이 개발되어 그 땅의 가치가 더 올라갈 수 있다. 이러한 이유로 강남의 오래된 아파트가 지방의 신축 아파트보다 가격이 높은 이유이다.
     • 이왕이면 토지 소유자가 한 명인 단독주택이 좋다. 재건축이나 재개발은 토지 소유권자가 많다. 대단지 아파트일수록 복잡한 이해관계와 각자의 사정으로 사업기간이 늘어나며, 심지어 해체되기도 한다. 그래서 재건축, 재개발이 쉽지 않다. 

• 다양한 부동산투자법생애 주기별로 부동산을 바라보는 시각
  1. 사회초년생 - 교통이 좋은 위치면서 저렴한 임대료를 내는 소형 오피스텔이나 쉐어 하우스
  2. 신혼부부 - 교통과 편의시설이 좋은 곳의 소형 아파트 
  3. 어린자녀가 있는 3-4인 가구 - 좋은 학군과 안전하며 쾌적한 주변 환경을 가진 30평대 아파트
  4. 40대 이상 부부 - 노후 대비를 위해 자산증식이 클 지역의 아파트
  5. 50대 은퇴 후 - 임대 수입을 원하며 상가나 오피스텔 투자 등에 관심
• 그래서 경제기사에는 이러한 니즈를 충족할 분양 아파트 소식, 지역별 아파트 가격 동향, 특정 지역의 교통 및 호재 관련 자료, 경매 등을 다양하게 구성해 소개한다. 그리고 무엇보다 정부정책(규제냐 완화냐 / 신도시 건설 / 주요 SOC 사업 등)을 꼭 확인해야 한다.  

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[2] 그래서 주택을 살까요, 말까요?

• 주택을 구입하는데에도 트렌드가 있다. 그렇기에 부동산시장에 무작정 뛰어들어선 안되며, 그 전에 사람들의 삶을 유심히 관찰해야 할 필요가 있다. 
• 주택의 구분 - 단독주택(소유주가 1명) vs 공동주택(소유주가 여러명)
  1. 단독주택 : 일반적으로 한 세대가 단독으로 생활하기 위해 지은 주택을 말하나, 건축법상에는 다중주택, 다가구주택, 공관도 포함이 된다. 
     • 다중주택 : 학생 또는 직장인이 장기 거주할 수 있는 독립된 주거 형태가 아닌 연면적(각 층 바닥면적의 합계) 330m2 이하이고 층수가 3층 이하인 건물
     • 다가구주택 : 1개동 바닥면적(지하주차장 면적 제외) 합계가 660m2 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있고, 3층 이하인 주택. (보통 주변에서 보기 쉬운 집주인이 1명인 원룸건물)
  2. 공동주택 : 대지 및 건물의 벽/복도/계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 이에 속함
     • 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상
     • 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택
     • 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바다면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
     • 정리하면, 공동주택은 규모에 따라 명칭이 나뉜다. 아파트 > 연립주택 > 다세대 주택
• 요즘은 본인의 취향과 라이프스타일에 따라 선호하는 주택형태가 다양하다. 하지만 투자와 실거주를 동시에 원한다면 아무래도 아파트가 좋다. 편의시설, 안전, 주차장 여권 등으로 아파트에 대한 수요가 높기 때문이다. 

 

• 집은 어떻게 사는 거죠?
  1. 지어진 집을 중개업자를 통해 산다. 
     인터넷에서 매물을 확인하고 중개업자를 통해 집을 둘러본 뒤 등기부등본을 확인한 수 계약서를 쓰고 입주시 잔금을 치룬다.  
  2. 분양을 통해 새 아파트를 산다.
     분양 일정을 확인하고 견본주택을 방문해 구조와 자재를 본 뒤 금융결제원에서 운영하는 '청약홈' 등에 신청을 한 수 당첨을 기다린다. 
  3. 경매나 공매를 통해 산다. 
     
     • 경매 - 법원이 채권자의 요청에 따라 채무자의 물건을 매각하는 것
     • 공매 - 한국자산관리공사 관할이며 국세 체납으로 압류된 자산을 매각하는 것
     • 경매와 공매의 차이 : 경매는 낙찰자에게 인도 집행을 간소화하기 위한 인도 명령 제도가 있으나 공매는 없다. 따라서 공매는 점유자와 합의가 되지 않으면 다시 명도소송을 제기해야 하므로 비용과 시간적 측면에서 더 까다롭고 불편하다. 

• 전세와 월세가 낫다면
  • 만약 주택을 구매하지 않겠다면 전세(전월세)와 월세 중 선택해야 한다. 
  • 전세 - 집값의 50-80% 수준의 목돈을 전세보증금으로 내고 일정기간을 거주하는 제도로 우리나라에만 있음.
  • 월세 - 고액의 전세보증금이 없거나 고급렌탈, 쉐어 하우스 등에 입주하기 위해 선택함. 
  • 전세와 월세 모두 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 있고, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아놔야 나중에 문제가 있어도 원만히 해결할 수 있다. 
  • 전세보증보험
    전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하면 기관에서 대신 돌려받을 수 있게한 제도로 주택도시보증공사나 SGI 서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개소에서 가입할 수 있다.
    매매가 대비 전세가가 높고, 주택가격이 하락하는 시기에는 전세보증보험에 가입해야 나중에 계약 만료 후 불피료한 시비에 시달리지 않을 수 있다. 
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[3] 주택을 청약해봅시다.

• 주택청약제도의 시작
  
  • 아파트청약제도는 신규 주택의 합리적인 배분을 목적으로 1977년에 도입된 '주택법'에 근거한 '주택 공급에 관한 규칙'에 의해 시작되었다. 
  • 처음에는 공공주택을 대상으로 '국민주택부금' 가입자에게 우선순위를 부여하는 방식이었으나, 이듬해 법이 제정되면서 민영주택까지 확대되었고, 지금까지 신규 아파트 청약은 정부 주도로 시행되고 있다.
• 주택청약제도
  • 새 아파트를 사기 위해서는 반드시 '주택청약저축통장'이 있어야 한다. 정부 주도로 이루어지므로 정부의 부동산 정챙의 중요한 도구가 되기도 한다. 경기가 좋을 떄는 청약 조건을 까다롭게 해 실수요자 위주로 개편하고, 반대일 때는 조건을 완화하고 세금 등의 혜택도 부여한다.
    • 재건축 조합권을 사는 방법도 있다. 선호하는 평수와 동호수를 고를 수 있다는 장점은 있으나, 높은 초기 투자비용, 사업 종료 후 분담금 발생가능성, 높은 비용의 취득세 부담 등이 단점이다.
  •  가첨제와 추첨제
    • 가점제 - 무주택 기간, 자녀수, 거주자 주소, 청약통장 가입 기간과 예치금액 등으로 산출한다.
    • 인기가 좋은 지역의 가점제는 커드라인에 들려면 65점 이상 되어야 안정권이다. 들지 못한다면 추첨체 대상이다.
    • 부동산 열기가 뜨거울 떄는 투기 세력을 막기 위해 1순위 조건을 강화하며, 전매 제한 기간을 8년까지 두기도 한다. 또는 가점제와 추첨제 비율을 무주택자에게 우선권 주는 쪽으로 바꾸므로 반드시 해당 기간에 자신의 자격 요건을 확인해야 한다. 
    • 단, 미분양일 경우 청약통장이 없어도 당첨자 발표가 끝난 수 신청해 추첨 또는 선찬순에 의해 매수할 수 있는 경우도 있다.  
• 청약의 첫걸음, 통장 만들기
  • 2009년 까지는 대상 아파트에 따라 청약저축, 청약예금, 청약 부금으로 구분되어 있어 어떤 종류의 주택을 청약하느냐에 따라 납입하는 금액과 통장이 달랐다. 다소 복잡해 2015년 부터는 주택청약저축으로 통합되어 민과 공공 모두 신청할 수 있게 간소화되었다.
  • 무주택자의 경우 연말정산시 소득공제 연간 240만원까지 40% 공제혜택도 있다. 
  • 청년 우대형 청약통장은 10년간 5천만원까지 3.3% 연이율에 이자소득 500만원까지 비과세, 소득공제 혜택도 있으니 본인이 해당되는지 확인해봐도 좋다. 
• 공공분양 vs 민간분양 
  1. 공공분양
     
     • 국가, 지자체, LH, 지방 공사가 건설하는 주거전용 85m2 이하, 수도권 및 도시지역 외 읍면은 100m2 이하의 주택을 의미한다. 
     • 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설하게 되어 민간분양보다 저렴하게 공급이 가능함.
     • 택지를 독점으로 개발해 분양하고, 건설하는 것은 공공건설사와 민간건설사가 수주를 받아 공급하는 형태이다. 
     • 다른말로 국민주택이라고도 하며, 공공분양 외에도 공공임대, 행복주택, 국민임대, 영구임대 등이 있다.
     • 국민들의 주거안정이 목적이므로 1순위 자격은 세대원 전원이 무주택자이어야 한다. 또한 신혼부부특별공급, 생애최초, 다자녀, 노부모부양, 기관추천 등 특별분양이 65%를 차지하므로 일반당첨 35%에 대한 경쟁률이 더욱 치열하다. 
  2. 민간분양
     • 분양가가 높으나 자재를 고급으로 사용하며, 브랜드 아파트가 많다. 
     • 공공택지를 민간 건설사가 입찰받아 개발해 국민주택기금의 지원 없이 건설 및 분양을 한다. 그래서 평수에 제한이 없고, 국민주택을 제외한 나머지가 모두 민간분양이다. 

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[4] 허물고 다시 짓다, 재건축과 재개발

• 도시정비사업 
  
  • 집이 낡거나 주변 환경이 불편하면 토지의 재생 가능성에 따라 허물고 다시 지을 수 있다. 단독주택은 집주인의 사정에 따라 다시 지을 수 있으나, 공동주택이나 단독주택이 밀집된 경우 다수의 집주인의 뜻을 맞춰 구역단위로 새로 집을 지어야 하는데 이를 '도시정비사업'이라고 한다. 
• 재건축과 재개발
  • 둘 다 더 나은 주거환경을 위해 건물가치가 떨어진 지역의 땅에 다시 주택을 올라 신규분양을 하는 것. 
  • 재건축
    주변 정비시설을 양호하나 해당 건물만 낡아 새로 주택을 짓는 사업으로 민간주도 사업이다. 보통 아파트나 단독주택 위주로 사업대상 폭이 좁고, 초과이익환수제의 적용을 받는다.  
  • 재개발
    주택을 비롯하여 공공시설까지 정비하는 사업으로 공공주도 사업이며, 규모가 크다. 오래된 주택들이 밀집되어 주거환경이 좋지 않은 지역의 도로나 상하수도 등 주거환경 및 시설까지 함께 정비함. 
  • 입지와 교통, 생활 주변 시설이 갖춰진 곳에 신축아파트가 들어서므로 실거주나 투자 면에서 미래 가치가 높아 안전한 자산으로 여겨진다. 그러나 투자자들의 대부분이 투자용으로 들어오게 되는데, 매매가와 전세가의 차이가 크므로 대출을 안고 투자했을 때 금리상승시 버티기 힘들 수 있다. 또한 언제 철거가 되고 착공에 들어갈지 기약할 수 없어 불경기에는 가장 가격이 많이 떨어지기도 한다. 
  • 반대로 호황기에는 가격 급등 우려로 단계별 기준이 강화되어 속도를 낼 수 없게 되기도 한다. 특히 '일몰제'로 인해 정비구역 지정후 2년 이내에 추진위원회를 구성하지 못하거나, 추진위원회 승인 후  2년 이내 조합설립인가 신청이 이뤄지지 않을 시 정비구역을 해제될 수도 있다. 따라서 조합이 설립되고 어느 정도 사업이 진행된 물건을 매입하는 것이 투자 측면에서는 안전하다. 
• 용적률과 사업성
  • 용적률
    대지면적에 대한 건물의 연면적 비율을 의미한다. 연면적이란 하나의 건출물 각 층의 바닥면적의 총 합으로 총면적이라고도 한다. 용적률은 땅의 용도별로 다르게 정해져 있는데, 도시정비사업은 주거지역 중에서도 일반주거지역에 속한다. 1종 주거지역은 100~200%, 2종은 150~250%, 3종은 200~300%이하로 가이드를 주고 있으나, 지자체에 따라 다르게 적용하기도 한다. 
    용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있고, 그럴 수록 더 많은 가구수를 만들어내 분양물량 증가로 사업성이 좋아진다. 따라서 기존 주택은 용적률이 낮아야 학, 새로 지을 아파트는 종상향을 해서라도 용적률을 더 받으려고 한다. 
  • 종상향
    종상향이란 1종을 2종으로, 2종을 3종 일반주거지역으로, 3종을 준주거지역으로 조절하는 절차를 말한다. 보통 이렇게 종상향을 통해 용적률과 건폐율을 높이면 사업성이 좋아지므로 지자체에 기부체납 형태로 일정 규모의 땅을 내주어 공원이나 도로 등을 확충하는데 활용한다. 
  • 기부체납
    기부체납은 주로 도로나 공원 같은 토지나 어린이집이나 체육관 같은 공공시설을 제공하는 것이다. 하지만 요즘은 현금을 기부하거나, 공공임대, 공공지원 민간 임대를 받는 형식으로 다양화되는 중이다.  

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[6] 주택관련 대출 규제

• LTV, DTI, DSR
  
  1. LTV(Loan To Value Ratio; 주택담보대출비율)
     • 쉽게 말하면 '집을 담보로 할 경우 얼마까지 은행에서 돈을 내줄 수 있냐', 즉 주택가격에 대한 대출금의 비율
     • 정부의 부동산 정책에 따라 비율이 변경된다. 책이 쓰여진 당시엔 무주택자 기준 투기지역 및 투기과열 지구는 40%를 적용 받았다. 예를 들어 시세 8억원 수준의 조정대상 지역 아파트에 LTV 60% 적용한다면 최대 4억 8천만원까지 대출이 가능하다. 만약 3억 5천만원 전세를 끼고 매입하는 경우 세입자의 보증금을 뺀 1억 3천만원까지 대출이 된다.
     • 단, DTI와 DSR도 함께 계산되기 때문에 개인의 소득과 기준 대출금에 따라 실제는 이보다 더 적을 수 있다. 
  2. DTI(Debt To Income; 총부채 상환 비율)
     • 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다.
     • 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하려는 목적인데, 원리금 연체 가능성을 낮추려는 조기 조치라고 볼 수 있다. 
     • 예를 들어 연소득 6천만 원의 주택담보대출 미보유자가 조정대상지역의 아파트를 살 때 DTI 50%를 적용받으면 연 기준 원리금인 3천만 원 한도 내에서 대출받을 수 있다. 
  3. DSR(Debt Service Ratio)
     • 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 
     • 주택담보대출의 원리금만 계산하는 DTI와 달리 DSR은 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 모든 금융권의 대출 원리금을 빠짐없이 반영한다. 
     • 예를 들어 연소득 6천만원인 사람이 현재 연소득의 30%인 1천800만원을 원리금으로 갚고있다고 가정하고, 금융기관 DSR 한도가 80%이라면 이 사람은 남은 50%만큼인 3천만 원만 추가로 주택담보대출을 받을 수 있다. 
• 내 수준에 얼마 대출이 맞을까?
  • PIR(Price to Income Ratio) 
    • 연소득 대비 중위권 주택가격, 즉 연소득을 하나도 쓰지 않고 몇년을 모으면 집을 살 수 있는 가를 아는 숫자로, 연소득에 맞는 주택 가격대를 구할 때 참고한다. 
    • RIP 조사기관으로는 국민은행, 주택금융공사, 국토연구원 등이 있다. 국민은행 조사에 따르면 2023년 1분기 RIP는 서울 14.5배, 경기 11배, 인천 9.1배로 나타났다. 
    • 만약 연봉 6천만 원인 미혼 직장인이 모아둔 돈이 3억 6천만 원 있다면 레버리지를 활용해서 6억짜리 집을 살 수 있다. 만약 자금이 모자라다면 직장인 대출로 DTI 40%(투기지역, 투기과열지구 기준)까지 대출금을 더 받는 방법도 있다. 만약 2억 4천만원 대출받았다면 월 원리금 100만원을 상환하고도 400만원으로 생활이 가능하다. 대출금을 10년 만에 갚겠다고 계획하면 231만 원씩 상환하고 269만 원으로 생활할 수 있겠다. 

 

• 집을 사기 전에 내게 해야할 질문
  • 내가 대출을 저만큼 받고도 월 생활이 가능한가?
  • 나는 이 직장에서 더 버틸 자신이 있는가?  

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[7] 집값 잡기 위한 총력전, 부동산 정책

• 집값의 오르내림
  • 집값이 급등하면 정부는 신도시나 보금자리 발표 등으로 공급 확대를 발표한다. 건설사는 정부가 조성한 택지를 분양받아 아파트를 지어 올린다. 하지만 한꺼번에 쏟아진 물량에 불경기까지 겹치면 미분양사태가 일어나고, 집주인은 전세를 맞추지 못할 수 있다. 이에 정부는 부양권 전매나 양도세 면제 등 부동산 활성화 대책을 내어놓는다. 
  • 이 때 현금을 가진 부자들은 이런 기회를 놓치지 않고 집을 구입한다. 경기 순환을 파악하고 있기에 가능한 일이지만, 보통 사람들은 이러한 부동산 경기를 보는 안목이 부족하다. 따라서 누가 어디서 얼마 벌었다는 말에 상대적 박탈감을 느끼거나, 조금한 마음에 급등한 지역의 매물을 잡게 된다. 그러면서 부동산 광풍은 중심에서 주변지역으로 퍼져나간다. 
  • 그렇기에 우리는 부동산에 대하 늘 관심을 갖고 지금이 어느 사이클인지 알아야 정작 내가 집을 살 때 손해를 보지 않는다. 집을 살 떄는 부동산 완화정책 시기에 싼 값으로, 집을 팔 때는 규제정책이 강화되어 매물이 귀한 시장에서 제값을 받고 팔 수 있다. 
• 정부의 부동산 정책
  1. 금융
     • 정부의 3가지 대책 중 가장 강력한 정책, 즉 대출 제한이다. 
     • 금리인상기에 하우스 푸어가 되지 않으려면 무리한 대출은 줄여야 한다. 특히 부동산 광풍이 불 떄 무리한 대출로 주택을 매수하는 경우가 많기 때문이다.
     • 물론 개개인의 대출 총합인 가계대출 비중이 높아지면 경제 전체의 소비가 줄고 고용률이 떨어질 수 있기에 거시적인 이유로 대출을 제한하기도 한다. 
  2. 세금
     • 아파트를 살 때는 취득세, 팔 때는 양도소득세를 낸다. 규제할 때는 다주택자들에게 양도세를 무겁게 매기고, 완화할 때는 양도세를 한시적으로 면제해주기도 한다. 
     • 보유세라 할 수 있는 제산세와 종합부동산세 역시 다주택자들에게 불리한 세금이다. 부동산 상황에 따라 세금들의 비율 또한 조정되기도 한다. 
  3. 제도
     • 정부틑 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 등의 지정과 해제를 반복하며 조절한다. 지역에 따라 LTV, DTI 등이 달라지고 재건축, 재개발 조합원권도 전매를 제한하기도 한다. 
     • 기타 재도로 분양가 상한제, 토지거래 허가구역 지정, 이무거주 3-8년 기간 설정 등이 있다. 

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[8] 부동산을 간접투자하는 법

• 부동산투자는 목돈이 필요하고 환금성이 떨어진다. 그래서 다수의 투자자들의 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 유가증권 등에 투자하고 그로부터 얻은 수익을 나누는 '리츠'라는 제도가 탄생하였다. 
• 리츠(REITs; Real State Investment Trusts)의 개념
  
  • 리츠는 부동산투자신탁이다. 투자자금을 모아 부동산에 투자해 매각차익, 임대수익, 개발수익 등을 거두는 것을 목표로 한다. 
  • 회사형(상장해 주식을 발행)과 신탁형(수익증권을 발행해 투자자를 모음)으로 나눌 수 있다. 
  • 보통 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 배당 가능한 수익의 90%이상을 투자자에게 돌려준다. 주식처럼 소액으로도 부동산투자가 가능하며, 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 일반인들이 쉽게 참여할 수 있고, 실물자산에 투자해 리스크가 적은 편이다. 
• 리츠와 부동산 펀드의 공통점과 차이점
  1. 공통점
     • 간접적으로 부동산에 투자하기에 계약, 공실, 임차인과의 관계, 매수자와의 신경전 등에서 자유롭다. 
     • 세금도 개인이 직접 내지 않고 배당소득 형태로 처리하므로 부동산을 많이 보유한 개인일수록 유리하다. 
     • 리츠는 70% 이상을, 부동산 펀드는 50% 이상을 부동산과 부동산 관련 자산에 투자한다. 
  2. 차이점
     • 투자하는 주체가 다르다.
       리츠는 부동산투자 회사의 주식에, 부동산 펀드는 실무자산에 투자한다. 
     • 자금의 유동성이 다르다. 
       부동산 펀드는 보통 3-5년 만기의 폐쇄형 상품이다. 투자자가 하나의 조함을 이루어 오피스나 빌딩을 매입해서 매각하는 시점까지가 펀드 만기다. 중간에 펀드 환매를 원하면 불가능하거나 환매수수료가 높아 유동성이 떨어진다. 
       리츠는 주식시장에 상장되어 있어 사고파는 것이 쉽고, 펀드가 아니기에 환매수수료도 없다. 
     • 자산 분배 효과가 다르다. 
       부동산 펀드는 대개 하나의 물건에 투자하지만, 리츠는 여러 가지 자산을 편입하므로 분배 효과가 큰 편이다.
• 관련 최근 기사 : “소액으로 건물주 된다더니”… 해외 부동산 휘청이자 리츠 펀드도 ‘와르르’ - 조선비즈 (chosun.com) 

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[9] 서브프라임 모기지론 사태로 배울 수 있는 교훈

• 정부의 주택공급정책 > 서브프라임 저신용자 대출 > 서브프라임 채권 발행 > 금리상승 > 채무자 원리금 상환 불가 > 주택가격 폭락 > 채권 부도 > 금융사 파산 > 글로벌 경제위기....
• 3가지 교훈
  1. 주택가격은 영원히 상승하지 않는다. 
  2. 신용과 담보, 담보 비율인 LTV는 대출에 있어 매우 중요하다. 
  3. 집은 능력에 맞게 구입하고 거주해야 행복할 수 있다.